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リフォーム参入講座

第12回 マンションのリフォーム施工前の注意点

2010年現在で、リフォームの適齢期ともいえる築30年のマンションが、約100万戸あるとされていますが、リフォームを考える視点から見ると大きく二つに分かれます。

一つは、水漏れが起きているのに水周りの修繕もできないようなマンションです。これは戸別の住戸をリフォームしても無駄です。リフォーム中の事故も避けられませんので、このような物件のリフォームは避けた方が良いでしょう。

もう一つはきちんと平塚の例のようなマンションです。こういうところは、住戸の集まりである管理組合がしっかりし、定期的なメンテナンス、旧配水管、外壁や玄関・廊下などの大規模修繕のための修繕積立金も潤沢であるということになります。

マンション全体のリフォームである大規模修繕ではなく、専有部分のリフォームでも十分に配慮するべきです。

一般的に修繕積立金の方では、平方メートルあたりで約200円から250円位長期積立金があれば、長期修繕をやっても無理がないが、それ以下の場合は考え物です。

大規模修繕の専門家は、20年から30年の間に給配水管が必ずいかれてくると言われています。しかし、2、30年も経つと入居者が高齢化していることやいろんな理由でもう修繕費用が出せない、ということもあるようです。あと5、6年経つとダメだ、といういわく付きの老朽マンションが目だって来た、という専門家の指摘もあります。皆さんが中古の物件を買うにしても、リフォームをするにしても、その辺をわきまえた上で、判断されたい。

最近は、大規模な地震が多発し、住宅の耐震性が問題となっています。それでマンションの場合は、耐震性を上げようとしても、リフォーム業者の仕事の範囲ではないから、それを抜きにして躯体抜きで中だけをリフォームするということになります。これをやるためには、築数10年の手を入れれば何とかなるというマンションと、これはお金がないのでどうにもならない、という二つに分かれる、ということを認識しておきたい。


第11回 マンションの決まり「区分所有法」の基礎知識

マンションをリフォームする場合、戸建てと大きく違うその基本的な性格を知る必要があります。マンションのいわば憲法とも言える大事な法律です。

マンションには個人の財産である「専有部分」と、玄関や廊下などのマンションの住民全体の共通の財産である「共用部分」があります。

これは区分所有法( マンション法、正式な名称は、「建物の区分所有等に関する法律(通称 区分所有法)」といいます。これは、マンションで共同生活をおくるための最低限のルールです)という法律で決められています。

マンションリフォームで欠かせないこの法律の概略を紹介すると、

区分所有建物とは、一棟の建物内に構造上区分され、独立した数戸の住戸や店舗、事務所など建物としての用途に供することができるものがあり、かつ2人以上の区分所有者のいる建物のことを指します。(第1条)

分譲マンションはその1つです。そして住戸のほかに共用の玄関や廊下、機械設備など居住者が共同で使用する共用部分があります。(第4条) 

また建物と敷地の権利は通常土地の権利と建物の権利との、全く別の権利として扱われるのですが、区分所有建物では、建物の区分所有権と敷地についての権利は原則として一体となっています。

一戸建て住宅とはかなりのところ権利関係が違いますので、リフォーム時には注意が必要です。法律に無知なために、大きな賠償金を払わされるはめに陥ったというリフォーム会社の例もあります。基本的なルールは、マンションの仕事にとりかかる前に抑えておきたいものです。

このようにマンションには、共有部分と専有部分の権利関係の区別があります。共有部分は、外壁、サッシ、それに廊下や玄関ドア、それにベランダがそうです。そのベランダは専用使用権の認められている共有部分です。

そのためベランダにリフォーム業者が温室を作ることは禁じられています。同じ階の住民が避難するところなので、植木鉢の棚も置いてはいけないのです。

専有部分と専用の使用権の認められた共有部分があるということです。さらにリフォームするにあたっては、マンションの住民の憲法ともいえる「管理規約」があります。そこでは床のリフォームの際の床材の種類についての細かい規定もなされています。例えば、床については管理組合規約で防音性能の関係でL値45などと決められています。その辺もきちっと守らなければいけないのです。

 

ところでマンションリフォームと一口に表現されますが、一般にマンションリフォームはその個人の財産である「専有部分」のリフォームのことを指しています。「共有部分」の

リフォーム、いわゆる「大規模修繕」はビル建築の経験豊富なゼネコンが担当していますので、混同しないように。なお、この本ではマンションリフォームを「専有部分」リフォームと読者は理解して、読み進んでください。(811)


第9回 コンクリートは百年以上もつ

200年住宅などということで、国をあげて長期優良住宅が注目されています。

戸建、マンションに関わらず建物が物理的に劣化するのは当然です。マンションも建ててから30年も経過すれば、物の考えかたが30年前と違うのが普通で、放っておいても社会的には価値が下がることになります。

それを専有部分のリフォームをきちっとやることによって、アップツーデートなマンションに改造することで維持できるわけです。何十年経っても、そのときの価値を失わないようにしたいというのが、我々リフォーム事業者の永遠のテーマなのです。

ところで、鉄筋コンクリート造の建物はどれくらいもつものでしょうか?

「中古のマンションが40年あるいは60年で駄目になる」と言われています。

その理由は、建築基準法で、鉄筋をさびさせないために外側に30ミリのコンクリートがかぶっているということが義務付けられています。コンクリートはアルカリですから、それが中性化するのに大体65年掛かり、中の鉄筋はそこで錆びる、というわけです。

しかしこれに反論して、ある専門家は、きちんと建てられそしてメンテナンスを定期的に行なえば、百年は十分もつと断言しています。

鉄筋コンクリートで造られた日本で一番古い建物は、横浜市の日本大通にある明治生命の横浜ビルです。一部増築していますが昔からのものがそのまま残っています。また、東京都文京区の東大の本郷キャンパスにある安田講堂は、大正12年の関東大震災のときに、建築中であったのですが、あれだけの地震でもなんとも無かったのです。

そして今日まで増改築・メンテをしながら90年ももっています。同時期に建てられた本郷キャンパスの中にはほとんど90年くらいの鉄筋コンクリートの建物が揃っています。基本的にはメンテナンス次第では100年でも、200年でも大丈夫だということです。それにまだ、鉄筋コンクリートができて150年しか経っていないのです。

マンションの相対的な価値を上げるのは、大規模修繕の共有部分ですが、専有部分もきちっとやっておけば、やっぱりそれなりの価値が付くのです。(811)


第10回 まだ伸びるマンションリフォーム

  1. 全国的にマンションが伸びている理由

(1)マンション居住者が全国で10軒に1軒に

全国のマンションは、平成19年(2007年)末時点で528万戸あり、約1300万人が居住しています。すでに全国で約10 世帯に1世帯以上の割合でマンションを購入し、居住しているということになります。

2005年にはじめてマンション居住者が全国総戸数の10%を超えましたが、大都市圏に限らず全国の主要都市で世代を問わず、また分譲や賃貸を問わずマンション居住者が増えています。

大都市圏での住まいは、カギ1個というセキュリティの手軽さ、交通アクセスの良い立地、近隣との付き合いの煩わしさの解消など、コトの良否は別として世代間を問わず支持されており、ますます増えていくと思われます。

その結果、新築マンションが、都市部の住宅供給の大半を占めるようになっています。

 

ところで現時点で約530万戸のマンションがありますが、当然リフォームが必要な古いマンションも当然多くなって下ります。戸別のマンションをリフォームしても、耐久性に問題はないのか。これについては、耐震性に問題がありと思われる、昭和56年新耐震基準以前に建築されたマンションが106万戸となっています。

今建っているマンションのうち、2割程度の築30年を超える老朽マンションに耐震に問題がある、というわけです。

法整備も進み、マンション管理もスムーズに行っているため、都心の高級マンションの価値も上がっているようです。それにつれて中古住宅売買に伴うスケルトンリフォーム、リノベーションが注目されてきました。

若い世代だけでなく、「老後は安心な都心のマンションで」と言うリタイア世代まで、幅広い層の都心への回帰現象の影響もあります。高度成長時代に郊外に取得した「庭付き一戸建て」を売却して、高齢者が都心への生活に切り替えるという事例も珍しくありません。

リフォーム工事で1千万円から3千万円のように、住み替え・住み替えに伴う思い切った高額のリフォーム投資も珍しくなくなってきました。60代のリタイア組みだけでなく若い世代が、中古住宅の格安さに目をつけ、住宅取得の対象に中古住宅+リフォームという図式が、選択肢として注視し始めているという。国民の意識が、都市部の一部から住宅の価値は新築だけではないというように、発想転換が進んでいるようです。


第8回 バリアフリーリフォームでも国の補助金は未消化

日本の高齢化はますます加速し、2025年には3世帯に1世帯が65歳以上の高齢世帯になると言われています。
国では高齢者が安心して暮らせる住環境の創造を目的に、住宅の高齢化対策(バリアフリー化)リフォームを推進しています。



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