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第11回 マンションの決まり「区分所有法」の基礎知識

マンションをリフォームする場合、戸建てと大きく違うその基本的な性格を知る必要があります。マンションのいわば憲法とも言える大事な法律です。

マンションには個人の財産である「専有部分」と、玄関や廊下などのマンションの住民全体の共通の財産である「共用部分」があります。

これは区分所有法( マンション法、正式な名称は、「建物の区分所有等に関する法律(通称 区分所有法)」といいます。これは、マンションで共同生活をおくるための最低限のルールです)という法律で決められています。

マンションリフォームで欠かせないこの法律の概略を紹介すると、

区分所有建物とは、一棟の建物内に構造上区分され、独立した数戸の住戸や店舗、事務所など建物としての用途に供することができるものがあり、かつ2人以上の区分所有者のいる建物のことを指します。(第1条)

分譲マンションはその1つです。そして住戸のほかに共用の玄関や廊下、機械設備など居住者が共同で使用する共用部分があります。(第4条) 

また建物と敷地の権利は通常土地の権利と建物の権利との、全く別の権利として扱われるのですが、区分所有建物では、建物の区分所有権と敷地についての権利は原則として一体となっています。

一戸建て住宅とはかなりのところ権利関係が違いますので、リフォーム時には注意が必要です。法律に無知なために、大きな賠償金を払わされるはめに陥ったというリフォーム会社の例もあります。基本的なルールは、マンションの仕事にとりかかる前に抑えておきたいものです。

このようにマンションには、共有部分と専有部分の権利関係の区別があります。共有部分は、外壁、サッシ、それに廊下や玄関ドア、それにベランダがそうです。そのベランダは専用使用権の認められている共有部分です。

そのためベランダにリフォーム業者が温室を作ることは禁じられています。同じ階の住民が避難するところなので、植木鉢の棚も置いてはいけないのです。

専有部分と専用の使用権の認められた共有部分があるということです。さらにリフォームするにあたっては、マンションの住民の憲法ともいえる「管理規約」があります。そこでは床のリフォームの際の床材の種類についての細かい規定もなされています。例えば、床については管理組合規約で防音性能の関係でL値45などと決められています。その辺もきちっと守らなければいけないのです。

 

ところでマンションリフォームと一口に表現されますが、一般にマンションリフォームはその個人の財産である「専有部分」のリフォームのことを指しています。「共有部分」の

リフォーム、いわゆる「大規模修繕」はビル建築の経験豊富なゼネコンが担当していますので、混同しないように。なお、この本ではマンションリフォームを「専有部分」リフォームと読者は理解して、読み進んでください。(811)

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